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松山湖为高新技术产业园区 未来将成为东莞创新城市形象的标杆片区

▎市场分析丨By:世联评估

前言

松山湖作为国家级的高新技术产业园,是广深科技创新走廊重要节点,亦是东莞市的产业创新中心,汇聚了众多世界500强企业,如:华为、大疆、易事特、生益科技等。

2012年东莞市政府下发了《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》,指出松山湖、虎门港、生态园和长安新区四大市属园区明确以发展产业功能为主,限制新增商品住宅项目。其中,松山湖可利用土地资源有限,不再新增商品住宅用地。

松山湖商住地竞拍条件高,在产业升级的背景下,松山湖为东莞重点打造的高新技术产业园区,未来将打造成为东莞“创新城市”形象的标杆片区,建设尖端制造业汇集地,也是吸引东莞高端人才的重要阵地。而在打造人才居住配套上,松山湖从土地供应上就有严格要求。

自2012年松山湖颁布“禁地令”以来,商品住宅用地一地难求。近年来,松山湖出让为数不多的宗地块中,仅1块是深业鹏基拿下的商住地(地块2019WG029号),其余他均为人才定向用地。

就在本月9号,地块2020WR032号位于东莞市松山湖桃园路与阿里山路交叉口西北角,占地39,240.41㎡,计容建筑面积98,101.03㎡。地块30,363万元起拍,起拍楼面价为3,095.07元/㎡,该地块最终被东莞绿苑实业投资有限公司(华为子公司)底价成功再拿一宗人才定向用地,折合起拍楼面地价3,095元/㎡。至此,华为已在招拍挂市场上斩获6宗人才定向用地。

地块现状分析

2020年9月25日经过三天“竞价+终次报价”的报价、多家房企角逐终被南京海嘉房地产开发有限公司(即中海地产)竞得。

地块2020WR039号占地43,321㎡,总建面约129,963㎡,容积率为3.0,起拍总价215,739万元,加价幅度为1,000万元,最高限价为285,008万元,终次报价区间为285,008万元至286,008万元,将采用“最高限价+终次报价”的方式拍卖。

该地块需无偿配建人才安居房,若剔除所需配建,起拍可售楼面价为19,530元/㎡,达到最高限价后,最高可售楼面价为25,800元/㎡,土地单价为65,790元/㎡。

地块2020WR039号挂牌出让信息:

宗地位于莞深高速南侧,松山湖南部大学路与环湖路交叉口西南侧,大朗进入松山湖的入口区域,毗邻松山湖中心区。地块离松木山水库较近,与松山湖中心小学隔大学路相望,南侧用地为规划商业用地,东侧紧挨深业去年斩获地块。

宗地2公里范围内有松山湖规划的未来学校项目、九年一贯制学校 ;松山湖管委会、大学创新城、东莞理工学院均位于地块4公里范围内。

地块周边已有万科虹溪诺雅、万科松山湖1号花园等多个小区,入住率均达到90%以上,该项目所处地段区位优越、交通便利、规划配套健全。未来建成后可极大缓解当前松山湖高端人才就近居住的高品质居住需求。

地块位置示意图

值得注意的是相关配建要求较多:

1

该地块开发建设期为2年,宗地建设项目在 2021 年 11 月 9 日前开工,在 2023 年11 月 9 日前竣工。

02

宗地权利人须无偿配建 19495㎡建筑面积(宗地总计容建筑面积的 15%)的商品住房给东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会(或指定单位)作为人才安居房,并无偿配建相应的停车位(可办理独立产权证)。

03

如竞买申请人注册地址不在东莞市松山湖的,受让地块后 30 日内(即签订《国有建设用地使用权出让合同》30 日内)须在东莞市松山湖注册成立全资子公司开发建设该地块;

04

根据《东莞市人民政府关于大力发展装配式建筑的实施意见》,该宗地项目权利人应执行市关于装配式建筑的政策要求(由市住建部门监管);

05

建筑形态方面,要求高层建筑的建筑高度从湖景路往环湖路的方向,由60m向100m逐渐递增,形成高地错落的城市空间形态;

06

同时地块位于松山湖重要地段,为保证城市的高品质建设,在规划建筑方案设计阶段,用地单位须实行方案设计竞赛的方式确定方案,须有三个以上(含三个)国内外设计单位参赛,具体操作办法以松山湖管委会意见为准。

存量住宅市场分析

地块周边松山湖内存量二手住宅情况

松山湖内可以自由流转于新房住宅市场的住宅早已一片空白,而存量二手住宅的均价也早已突破4.0万元/㎡。

可以从图中看出松山湖除了疫情期间上涨幅度较低外,其余上涨幅度都在2.5%以上。受深圳市“7.15”新政的影响,加速深圳客外溢。作为紧邻深圳的城市,东莞亦成为深圳客的目标, 故7月上涨的幅度较大。同月出台东莞市“7.25”新政对存量二手房住宅市场进行调控,不认个税只认社保,非莞籍限购、限售等抑制投资客入市等举措。房价回归理性,8月房价相对稳中有升。

下面我们来看一下地块周边松山湖内的存量二手住宅楼盘情况:

1.地块周边楼盘楼盘分布图:

2.地块周边楼盘房价情况:

本文作者:世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击【转载须知】查阅转载规则。