来源/帮你选房

文/大先生

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可以住20万人的超级大盘，和只能住几千人的小楼盘，你选哪个?

大先生的一个朋友，最近就遇到了这样的选择题。

两个盘的基本情况是这样的：

A盘：规划了一万多套房，分成十几个组团，可容纳20多万人，绝对的超级大盘。

每个组团均有底商，小区门口还有一个规模可观的社区购物中心，吃饭、看电影、游乐一应俱全。泳池、幼儿园有好几所，最值钱的是引进了一所知名的公立小学，社区配套应有尽有。

唯一的不足是，距离地铁站有3公里。

B盘：总共有10栋楼，不到1000套房，属于小而美型的楼盘。

最大优势是交通便利，距离地铁站仅300米，而且价格只有A盘的80%。

缺点是配套不给力，小区没有配建学校、商场、泳池等。

同属一个大的板块，但一个是超级大盘，一个是精美小盘，非常有代表性。在深圳，这两类盘的数量也相当不少。

很多购房者购买房子，除了看价格、户型、朝向等因素之外，还看重楼盘开发规模的大小。

如果在几年前，你找稍懂房产的人推荐房子，他们大概率会告诉你，买桃源居、龙光城、壹成中心、佳兆业城市广场，因为他们说：只有大盘才有大配套。

没错，这些盘都曾是深圳的标杆楼盘。

它们的特点是：体量大，建面动辄超百万平，有的可以住几十万人;自成一体，社区就是一个小社会，各种生活配套一应俱全。

足够多的住户，自然能撑起丰富的配套，商业、教育、医疗配套都不断成熟，足不出小区就能满足生活日常所需。同时，这些配套也成为对房价有重要作用的支撑点。

更厉害的是，它们分期开发的时间跨度特别长，在市场上一直有关注度。

比如宝安的桃源居，从2004开始建设，直到2011年才开发完成;龙华的壹成中心，从2015年一直卖到现在，年年都是深圳的新房销冠。

因此，就算不那么靠近地铁，这些盘在市场上还是挺受欢迎的。

但是近几年，大先生身边的好些个朋友，都陆陆续续从超级大盘搬了出来，置换到了小而美型的楼盘。

所谓“小而美”盘，并不是指那种完全没有小区可言的单体楼，它有封闭式小区，户数在一两千左右，小区内一般有底商、小花园，有的还有小会所或泳池。

明明超级大盘有那么多优势，为什么他们要置换到小楼盘呢?

因为他们发现，在很多情况下，超级大盘某些理论上的优势，在实际居住的时候反而成了烦恼;在可达性、性价比、二手市场涨幅等方面，小而美楼盘则有很多大盘所不具备的好处。

02

和超级大盘相比，小而美盘的可达性一般要更好。

超级大盘，需要圈一块很大的地。所以它们往往都地处郊区(华润城除外)，才能放得下这些像种庄稼一样，绵延不绝一大片的房子。

这也意味着，这些大盘很多指望不上地铁，更多要依赖高速路、快速路通行。

宝安的桃源居，位于偏僻的固戍，完全不在宝中的辐射区域内，距离最近的地铁站有两三公里;坪山的龙光城，虽然当年号称是深圳项目，但实际已经建在了惠州的地界上，方圆10公里内都没有地铁。

即使在同一个地铁站附近，既有超级大盘，也有小而美盘，我也建议你选后者。

超级大盘，意味着小区面积非常大，大到动不动就要乘车。小区里什么配套都有，但都难以步行抵达。

比如壹成中心，11个区总建面约320万㎡，1.5个壹成中心就等于一个故宫，350个壹成中心就等于一个龙华区了。

想去小区里的会所，先下楼走到公交车站点等车吧;想去小区内的泳池，先下楼走到公交车站点等车吧;想去小区门口，先下楼走到公交站点等车吧。

所以，如果你看到一个超级大盘自称“距离地铁站500米”，先别激动，500米肯定是到小区最近那扇门的距离，从大门走到你的家，说不定还要好几公里。

还是拿壹成中心举例子。项目11个区，只有九区能在10分钟内走到地铁站，其它区距离地铁都挺远的，步行时间基本在20分钟以上。

我有买了壹成中心三区的朋友感慨：4号线已经挤出翔了，下来还要走半小时才能到家，这可是六七百万的房子，还不如住光明的地铁盘舒服。

此外，由于超级大盘的开发需要分期进行，周边通常也是开发工地，前期入住的业主很可能将无奈地生活在建筑工地的包围中，得忍受很长一段时间的机器轰鸣、尘土飞扬，小区人气通常也要多年后才会兴旺。

小盘就不一样了。

一个楼盘最多十来栋房子，配套入住的时候就都建好了，步行二十分钟内就能转一圈。

无论是到小区会所、泳池、大门口，还是地铁站，都能在很短的时间内步行完成。

03

超级大盘溢价高，小而美盘性价比高。

拿开头的两个盘来说，A盘作为超级大盘，因为配套完善，而且配建了一所名校，价格方面很坚挺。开发商不断推新，价格一路上扬。

B盘只有基本的社区配套，没啥特别值得吹的概念和规划，价格也只有A盘的8成左右。

对于购房者来说，A盘虽然贵了一点，但显然更诱人一些。但如果把那些配套复盘一下，想法可能就不同了。

比如，花更高的价格买了A盘，就一定能入读名校吗?

不一定。

现在已经没有学位房的概念了，即使是学区房，也有很多不确定因素，一个居住人口达10万的大盘，很难说到底有多少适龄学生，到时候有没有足够的学位，要打个问号。

如果等你的孩子要上小学了，才发现需要摇号，这种不确定性，足以抚平房产的溢价。

很多买壹成中心的购房者，都是看上了龙华第二实验学校的学位。但随着大批业主入住，学位需求也越发旺盛，原本稳定的学位选择，如今却面临被分流的风险。

可以想象，之后更多新业主入住，未来学位紧张的矛盾只会更严重。

B盘虽然没有大商场、长跑道，但配套也能满足日常所需，因为社区人少，同等配套之下还可以少一些人分享。

同样大小的花园和会所，几百户共用还是几千户共用，在居住品质上的区别是很大的。

更何况，小区虽然没有配建购物中心，但周边可以有啊。从这个角度来说，小盘可能更有优势。

我的一个朋友，买了博林君瑞的房子，这个盘由于跟沙井海岸城距离近，未来能蹭到海岸城丰富的配套资源。

对他们一家来说，到时候虽然生活在小盘中，但是却仍然享受了大盘所带来的许多方便。

最重要的是，沙井海岸城在大商场和名校学位的加持下，备案均价很可能破6字头，但他当时买博林君瑞才4万+的单价。未来海岸城开业，他家的房子同样也会跟着涨。

而住在大盘最里面的住户，到小区门口的购物中心都得开车，便利度还不如小盘。

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一手市场，大盘一般更好卖，但二手市场可能要反过来。

同一时期的大盘和小盘，刚入手时可能差别不大，但过了五年后、十年后，两个楼盘的战场已经转移到二手房市场。

与小盘相比，大盘的增值风险更大。

壹成中心从2015年开盘时单价4万/㎡，到2016年第二次开盘时，价格是5.8万/㎡。但在这之后，楼盘后面开盘的6期和7期，均价都一直保持在5.6-5.8万/㎡，基本没有涨过。

一方面，很多大盘所在地段不成熟，房子是否增值，很大程度上依赖整个区域的成熟速度。

另一方面，那些有几万套房子的超级大盘，放盘量自然不会少。等你想卖房时，小区内可能同时有几百套房子在放盘，卖家竞争非常激烈。

再加上项目后续开发的新房也在持续入市，买家东挑西选，房子出手不太容易。

桃源居在贝壳上的挂牌房源超过200套，最久的一套已经挂牌3年多，至今无人问津。

当地中介告诉我，虽然桃源居这个盘在宝安是热盘，成交很活跃，买的人多，卖的人也多，但并不是这个盘多有价值，而是因为换手率太高。

卖房的人，除了置换的，大部分都是因为嫌房子涨得慢失去耐心，宁愿 不赚钱也要出手。

如果你的房子是最早开发的那几期，楼龄较早，或者楼层、朝向不好，或邻近马路，那就更不好卖了。

毕竟，你的竞争对手太多，而你的底牌太差了。

有个朋友，在十几年前入手了某个超级大盘的首期产品，后来看着后面的几期价格一路上扬，心里很爽。

但等到去年他想转手的时候，发现自己的房子已经变成“老破大”了，无论是户型，还是组团的维护程度、商业配套，根本竞争不过同一个楼盘最新的那几期产品。

而那些各方面条件都不错的小盘，同时放出的房源一般不超过十套，只要价格合适，很快就能卖出去。

因为小盘整个小区的房产大致在一个水平线上，户型、环境、配套、物业管理相差不会太大，一损俱损，一荣俱荣，这样的小区，才能呈现整体欣欣向荣的面貌。

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在我看来，买大盘还是买小盘这个选择题，没有绝对的对错，更多还是要根据自己的需求，判断是否合适。

如果你有小孩，重视教育，生活半径主要在社区内，住大盘确实很舒服，但也要尽量选择地段比较好的项目，以及靠近地铁的房源。

如果你很年轻，更看重交通便利，待在外面的时间比待在家里的时间更长，而且希望二手市场更快转手，选小盘更适合。

如果你是为了投资，强烈不建议你买超级大盘。主要还是由于体量太大，后续的二手房放盘量竞争激烈，很难出手。#深圳# #买房#