今年以来无论是媒体还是国家层面对于三四线城市的关注度降低了很多

导读今年以来,无论是媒体还是国家层面,对于三四线城市的关注度降低了很多,主要是这一波行情集中在一线城市和热点二线城市,房价上涨的话题以

今年以来,无论是媒体还是国家层面,对于三四线城市的关注度降低了很多,主要是这一波行情集中在一线城市和热点二线城市,房价上涨的话题以及调控的方向也在这些城市,但我说过,买房与否不能只看一时的房价上涨与下跌。

就现在的情形看,全国房价整体上涨势态已基本得到控制,一线城市以及热门的二线城市房价在要涨却不能涨的境地中盘旋,而前些年大城市分房价下跌三四线城市房价猛涨的情况在发生改变,甚至不少三四线城市已经有了明显的下行压力,越来越多的购房者也认识到,不想再为这些城市的高房价买单。

2020年因为特殊原因,很多人期盼着能有一个比较宽松的政策环境,不出所料,政策环境相对宽松,但是调控丝毫没有放松,依然在坚持房子是用来住的不是用来炒的这个定位上没有动摇,实际上很多人以为三四线城市房价会大涨的希望落空了。

今年3月,35个三线城市中,仍有10个城市二手房价格低于一年前,这些城市分别是牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌,均来自中西部和北部的三线城市。如果不考虑通胀,那么牡丹江今年一季度房价的跌幅直接回到2007年的水平。

由此可见,这些城市的房价下跌是相当明显的,我认为它不同于一线城市房价的回落,这种回落更真实反映了需求,而一线城市房价回落更是一种政策性回落。

过去三四线城市可以说赶上了一波红利,一方面来自于一二线城市严厉的调控挤压效应,另一方面则是棚改货币化政策,直接拉动了需求,让不想买房的也去买了,在与投机炒房的涌入共同作用下,市场变得更加不理性,从而直接推动了三四线城市房价的上涨。

然而作为支撑三四线城市房价上涨的棚改货币化政策也将全面退出。2018年,要求棚改货币化政策逐渐退出,因地制宜推进棚改货币化安置。应该说过去这两年,三四线城市楼市亮了不少。虽然今年有所回升,但仍然处在较低水平。不是说房价低,而是上涨指数较低。

从上面的数据可以看出,不仅仅是全国房价在严重分化,就是三四线城市房价也在分化。以牡丹江为例,它是当前东北收缩型城市的典型。由于产业发展较弱,人口外流,又加上之前各种政策补贴和支持盖了大量房子,如今新的刚需却难以跟上。

所以,总结起来,买房时选择一二线城市要优于三四线城市,轻易不要碰三四线城市,但并不是说三四线城市房子就真的不能买了。经济学家马光远就曾表示,三四线房价偏低不代表都可以投资,都可以买。大量的三四五线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗。

但马光远也在后来的解释中表达了自己的观点,“有些专家动辄三四线房价如何如何,可是,三四线城市东西部的表现是完全不一样的,即使同样在东部,有经济实力和没经济实力,人口流入和人口流出的城市也是不一样的。”

我觉得这是比较客观的,你再怎么说三四线城市不能买,但是这里的刚需改善人群不买能怎么着?所以,如果是刚需基本上不用太考虑这些,考虑也没用,反正是用来自住的,但如果是投资,那么真得需要花费你大量的精力去做研究了。

可以看看,楼市较为冷清的三四五线城市是什么特点?这些城市主要表现在人口基础差或者净流出,经济活力低等特征。反观楼市火热的三四五线城市,则主要位于长三角、珠三角这些城市群里面,这些城市经济发展基础好,人均收入高,人口流入多。

这么说来,虽然是三四线城市,但是一些城市群还是可以考虑的,为什么环京不行?我认为不是环京不行,而是未来环京也一定行,只是现在处于调整阶段,只要房价过去没有上涨太多,那么还是有潜力的,显然,环京之前透支得还是挺严重的。对于大城市周边的三四线城市,有人口流入的城市,未来或许还有机会。

说白了,中西部和北部的很多三四线城市,由于产业欠发达,经济活力较差,人口大量外流,楼市需求较少,加之供应量又大,因此房价面临下行压力。如果是投资是很可能被套住的,环京就是最好的教训。

当然,买房不能看短期的房价上涨与下跌,也不要看当下的市场火爆与冷清,更不能看有没有调控。应该从长远着眼,多数三四线城市可能真的是没有人口产业资源支撑,很多地方的房子已经严重过剩,这样的地方肯定没有前途。

刚需自住没什么可说的,投资者就很像过去那么走运了,二手房市场流动性较差的三四线城市,很难保证一定获利,当年制造的房价上涨错觉,现在环京的楼市正在惩罚高点进入的投资客。

三四线城市真实的楼市现状就是,二手房不好卖,四五千的房价都买不起。有些城市根本就不具有流通性,真的是有价无市。前段时间官方发布意见稿,县城新建住宅不得超过18层就是一个信号。

免责声明:本文由用户上传,如有侵权请联系删除!