今明两年不买房到底是明智还是糊涂

导读今明两年不买房,到底是明智还是糊涂?过来人2句话说得相当明白房子,乃人的必需品。说实在的,无论是我们已有房子的,还是没有房子的,都会

今明两年不买房,到底是明智还是糊涂?过来人2句话说得相当明白

房子,乃人的必需品。说实在的,无论是我们已有房子的,还是没有房子的,都会对有关房子的消息格外关注。说到底,当下的房产,不仅有居住属性,还有财富功能,手中有2套房子的话,差不多都是让人羡慕的人生赢家了。

当然,这指的是眼下,未来还会如此吗?要判断这个问题的答案,在过去应该比较容易,但现在可能就有点烧脑了,需要十二分清醒。为什么这么说呢?我们不妨先来看看近一段时间几个交织在一起的楼市消息。

第一个是房产税。实事求是地讲,大家关注房产税就两个主要点,1点是什么时候开征?2点是征多少?

5月11日,住建部、税务总局和人大常委预算工委等4部门讨论了房地产税改革试点,通过网上的反馈来看,不少人把这一信息理解为房产税全面铺开奠定基础,特别是人大的介入,引起了不少网友的格外关注,毕竟房产税关键一步—立法是由该机关主导的。从这个信息看,房产税开征的时间似乎又近了一步。

关于如何征的问题,原国家房改课题组组长、国家智囊孟晓苏提出了“见房就征,见证就退”的征收策略。意思即为,城镇所有见到的房子都要征房产税,然后见到一张身份证就退一套房的税,一家有几口人身份证就退几套税。而财政部财科所财税专家张学诞则提出按人均面积征,由全国统一制定一个免征面积(40平米-60平米),征收的税率在0.2%到1.2%之间。假如超出50平米,对应房产价值100万,那么每年就征收2千元到12000元。

由此看来,房产税对楼市,甚至对房价的影响,主要还是看开征的时间,以及税率的高低,但无论怎样,房子过多或面积过大的住房,其持有成本都面临增加的局面。

第二个流动性分歧。央行公布的4月份M2数据显示,同比增长8.1%,这似乎又回到了2020年之前的增速,相比2020年3月以后的两位数增速,初看这个弯感觉拐得有点急,其实并非如此,因为进入到今年以来,前4个月,有3个月增速都在10以下,可以说,这是再次确认。经济学家任泽平早前对此发文称,“流动性拐点来了”。但不久后,他也以题为《美元流动性泛滥,中国面临输入性通胀压力》,这正是流动性分歧所在。

数据显示,M2增速创20年来的最高值,2020年达到24%,2021年货币供应量增加了30%。作为全球最大经济体,其实已有很多国家受其影响,物价飞涨,在金本位和全球一体化大背景下,很难说有国家能置身事外,在任泽平看来,近段时间的大宗商品价格上涨、房价上涨都与流动性泛滥有关。

谁都知道,房价涨跌跟货币投放量直接相关,流动性分歧注定对房价波动产生影响。

第三个是人口数据。“7普”人口数据公布出来的信息有很多,但跟楼市有关的信息可总结为5个小点:

1. 总人口14.1亿,几乎创此前所有猜测数据的新高,这可能是对整体楼市的最有利消息;2.65岁以上老人比例上升4.63个百分点,一只脚已经踏入深度老龄化,购房需求被抵消一部分;3.东部人口占比上升2.15个百分点,中部人口下降0.79个百分点,西部上升0.22个百分点,东北下降1.2个百分点,区域人口流向分化跟实际感觉基本一致;4.流动人口增长66.73%,意味着那些能把这些流动人口留下来的城市,购买力会进一步增强;5.家庭户均人数下降0.48人,到2.62人,从国际发达经济体的经验看,家庭户均人数还有进一步下降空间,有经济实力的年轻人和老年人独居需求还会进一步增加,从而提高住房需求量。

通过这三则信息,我们应该发现一种现象,对楼市和房价而言,并不是一边倒的信息,可谓“有好有坏”,这个时候,不少人就有点纳闷了,房子到底是买还是不买呢?如果今明两年不买房,到底是明智还是糊涂?过来人2句话说得明明白白。俗话说,阅百家之言,方能更明事理,下面来看看说得有没有道理?

第一句,手上有资金,若在有潜力城市、遇到有潜力产品,不买房是糊涂。

不买房有无数理由,但买房的理由则有共性,即,从货币发行和通胀率看,手中的现金贬值是一定的,具体到每年不过是贬多还是贬少而已。所以,对于我们普通人而言,手中有了闲钱后,如果仅仅是存银行,几乎不可能跑赢通胀,只能要么消费出去,要么投出去。鉴于人们对未来的风险管控和危机意识,不可能把所有钱都用于消费,他们希望钱能生钱,把钱用于投资,其实也是为未来的家庭和生活提供一个长期保障。

此时,投什么就显得格外重要,从过去看,收益高的往往风险大,弄不好本金都可能亏没了,但唯独房产不一样,自古以来,房产都是一个家庭最重要的资产,它可以用来自住,也可以用来出租,如果自己需要资金了,可卖,也可抵押。所以,很多国人一直钟爱买房,需求决定价格,这是过去房地产价格不断上涨的一个重要原因。但现在需要认清一个事实,过去由于我们进城人口多,需求大,现在及未来的房地产不能与过去相提并论,因为一方面是大多数城市的房价已经处于一个高位,另一方面M2与经济增长的高度一致性,伴随着经济增速放缓,对应的M2也会有一个放缓过程。更直接的是,城市化进入下半场,进城的刚需越来越少,人口的流动更多是城市之间的流动。

城市之间人口流动有一个显著特征是,发达城市群会虹吸全国其他城市的人,都市圈核心城市会虹吸周边卫星城的人,因而,我们可以看到像粤港澳大湾区、长三角、京津冀等城市群还有很大的发展潜力,还有省会城市、计划单列城市,它们往往是区域的中心,也是都市圈的核心城市,吸引全省或者周边更多人流入是大势所趋。在需求作用下,这些地方的房地产市场还有较大发展潜力,即使未来房产税开征,有潜力城市、好产品房子,其租金收益持续且高,在同等税率情况下,这类房子比较容易覆盖所交的税金,房产价值“易升难降”,如果持有这些地方的房产,是品质房更好,既能抗通胀,还可能增值,无疑是明智的选择。

第二句,不在人口净流出的地方买房是聪明。

人往高处走,如果城市没有具有竞争力的产业,就没有多少就业岗位,就不可能吸引人安家落户,即使原来的人口也会面临着流失,“7普”的人口数据很好的诠释了这一点。

不难发现,东北是人口净流出大户,这与当地产业经济发展有关,说到底,没有收入,如何养活一家老小,这其实是自然法则。还有我们看到的曾经的中部人口大市,由于产业不济,人口纷纷被省会和一些全国性的大城市吸走。人越来越少,怎么可能支撑起房地产一路向前发展呢,即使房价不怎么跌,其实也是亏损了。比如今年买2000元一平米,10年后卖2100元一平米,别说通胀了,若算资金利息,还不如存银行划算。

当然,我们这里说的人口净流出不仅仅是缺乏产业的城市,还包括一座广义城市的各个板块之间。不知道各位有没有发现一种现象,都市圈的卫星城、大城市的周边地区楼市,往往拿通城际、通地铁等交通利好作为楼市向好的说辞。但我们知道,从纽约都市圈、东京都市圈的发展来看,核心城市与卫星城之间的交通越发达,后者的人口越容易流向前者。比如说我们曾经火热的“环京楼市”、“环南京的宝华楼市”,借与核心城市紧密联系炒作,均经历了过山车,少的打对折,多的跌到只剩一个零头。

然而,有人可能说了,“放开限购试试?”,言外之意,是行政限制了楼市的发展,这其实是一个误解。一方面,正如前面所说,从长期看,以后交通发展了,这些地方的人口更易被虹吸,楼市最终会衰落。另一方面,这也是我们的特殊情况,在房住不炒的大背景下,住房还是要回归到本来的居住属性,说白了,政策上不允许外地人去炒作楼市,当地是什么购买力,什么人口量,就只能支撑什么样的市场,且不可仅听消息,贪图便宜买房。

总体而言,今明两年不买房,到底是聪明还是糊涂,还是要分具体情况看,不能一概而论,自住买房,在房住不炒的环境下,随时都可以买房,但如果是以保值增值为目标,选对才是聪明,闭着眼乱买,无疑是糊涂的。

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