编者按：价值公司100系列价值榜单，是搜狐财经从媒体视角出发，联合专业研究机构，发布融合价值判断和数据判断的综合榜单，致力于挖掘中国好公司、发现企业独特价值。
“中国上市房地产企业经营安全测评星级榜”为价值公司100系列价值榜单下的分行业子榜单，由搜狐财经、搜狐地产及焦点财经联合发起，通过对主要上市房企的长期财务性指标(如资产情况、销售额等）、短期经营性指标(如土地投资额、融资额等）、近期股债表现等阶段性指标，结合全方位、多维度的综合评判，遴选出60家代表房企纳入研究范畴。并由此形成企业研究体系，对上市房企经营安全进行测评。
出品|搜狐财经&搜狐地产&焦点财经
研究员|张子豪
一、测评结果与说明：
根据测评体系，测评结果如下所示：
2023年9月以来，明确反映房企表现并被搜狐财经采纳的指标内容主要包括国际评级机构对房企的新一轮信用评级收紧，以及多家房企债务完成重组或展期。因此在本期榜单中，五星房企阵容微调较大，中海地产反超华润置地，重回榜首；滨江集团超过龙湖集团成为民企“排头兵”。而不少房企完成整体债务展期，为缓解现金兑付压力创造了积极条件，因此造成三星级房企阵容的整体扩充。
从整体市场表现上看，9月房地产市场迎来政策的全面宽松，房企销售迎来环比上涨，但复苏势头仍然有限，同比仍呈下跌态势。此外，从国际评级机构对市场及房企的评价上看，9月又有多家房企遭遇降级或降低展望，这代表着国际机构对中国房地产行业的看衰。
政策方面，中央定调后各省市落实具体举措，修复市场预期
三季度以来，稳定房地产市场的相关政策层出不穷。多部委相继落地楼市优化举措，随后一、二线城市逐渐加入放松限购限贷的政策行列。7月的中央政治局会议为房地产行业定调，明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。而后首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策相继在各省市落地；企业也获得了在保交楼、保障性住房建设，以及城中村改造等方面的资金支持。
销售方面，部分房企乘政策“东风”，9月销售环比增长
据机构数据显示，2023年9月，百强房企单月业绩同比降低29.2%，环比提升17.9%。其中，超6成百强房企实现单月业绩环比增长，32家企业的环比增幅在0%至30%之间，29家企业环比增幅超过30%，市场供应整体稳中有增。近期政策持续发酵，一定程度上修复了行业预期，带动销售阶段性回暖。但进入四季度，房企去化压力仍在，仍需进一步加紧去化。
融资方面，单月融资规模大幅减少，民企发债量同比降七成
据机构数据显示，2023年9月80家典型房企的融资总量为353.82亿元，环比减少44.1%，同比减少48.5%，单月融资规模大幅减少，最近几年来仅略高于2023年5月份的水平。而从企业性质上看，2023年前三季度国企、央企的发债量为2263亿元，同比下滑了7%，民营企业发债量为316亿元，同比大幅下降72%，“国进民退”形势加剧。
投资方面，拿地规模降幅继续扩大，长三角拿地金额领跑全国
据机构数据显示，2023年前三季度TOP100企业拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%，降幅继续扩大。而从房企布局城市上看，重点城市土拍升温仍不明显，地价触顶也仅集中于优质地块，土拍总体热度仍低迷。长三角成为“香饽饽”，拿地金额领跑全国。
二、典型企业分析：
1、持续稳健房企：
随着宏观经济复杂化，市场红利逐渐消退，行业走到了艰难的转折点。此时，有国企央企背景的房地产公司由于资金无忧，经营稳健等原因，可以在市场中逆流而上，因此在本次测评中大多获得五星级或四星级的评价。其中，招商蛇口凭借近期的稳健表现，稳定在榜单第三位。
招商蛇口：前三季度累计销售2263亿元，9月获定增85亿元
2023年1-9月，招商蛇口累计实现签约销售面积917.64万平方米，同比增加21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增加12.25%。此外，在拿地方面，招商蛇口一口气拿下7宗地块，共计斥资约143.89亿元。其中最大一笔花费为21.7亿元拿下合肥一宗住宅用地。
招商蛇口能保持相对激进的投资策略，与其充足的资金来源密不可分。9月，招商蛇口定增圆满收官，募集资金约85亿元。其中43亿拟用于10个存量涉房项目的开发建设，另外42亿拟用于补充流动资金及偿还债务，扩表预期进一步增强。此外，招商蛇口还宣布拟使用不超过44亿元闲置募集资金进行现金管理，在房企资金链相对紧张，偿债压力巨大的大环境下，招商蛇口的资金基本盘着实让同行眼馋。
基于以上短期与长期表现，招商蛇口维持在行业TOP3，总评为五星级。
2、明显改善房企：
截至目前，房地产行业呈现先扬后抑的态势，短期楼市复苏仍存波折。但在这样的大环境下，依旧有部分房企复苏迹象强于大市。在本期测评中，滨江集团排名上升较快，共上升6位，为所有房企中涨幅最明显的房企之一。
滨江集团：累计销售1221亿元冲入TOP10，融资渠道畅通利率再下降
据机构数据显示，2023年1-9月，滨江集团全口径销售金额为1221.4亿元。由于长期聚焦杭州住宅市场，能为该公司销售回款提供充分保障；投资方面也是“量入为出”，上半年拿地权益支出180亿，约占同期权益回款的38%。如此稳健经营使得该公司销售额于今年首进行业前十，也是杭州市销售冠军。
2023年上半年滨江集团实现营业收入270.29亿元，同比增长152.8%；归母净利润16.4亿元，同比增长27.3%；毛利率和净利率分别为18.3%和7.2%。数据指标均处在行业平均线以上。此外公司三道红线均保持绿档，融资渠道畅通，8月完成发行7亿元公司债，利率为4.2%，低于6月末融资加权平均利率4.4%。
基于以上短期与长期表现，滨江集团在总榜中上升7位，总评为五星级，位列榜单第6位。
3、表现下滑房企:
在行业经历了有史以来最漫长的下行周期后，部分房企由于亏损难逆、化债缓慢，导致股价崩盘、年报难产，最终在市场中停牌甚至退市。在本期测评中，中骏集团表现不佳，排名下降10位。
中骏集团：去化压力大销售额同比降约一半，6100万美债违约
2023年9月，中骏集团实现合同销售额约11.05亿元，同比减少75.55%；1-9月，该公司实现合同销售额约246.92亿元，同比减少45.93%。这主要是源于中骏集团的土储位于三四线城市，去化压力较大。而在投资方面，中骏集团早已大幅放缓了拿地节奏，2023年上半年中骏集团未在公开市场拿地，发展重心向保交付倾斜。
债务方面，中骏良好的偿债记录也走到尽头。尽管，中骏集团于1月和8月分别获得由中债增全额担保的第一期和第二期中票，合计22亿元，且获得过多笔海外银团贷款。但仍是于10月初公告一笔美元贷款本金和利息未能按期支付，合计金额约6100万美元。
基于以上短期与长期表现，中骏集团在总榜中下降10位，依旧保持3星级评级。
测评体系与意义：
本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。
从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。
调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。
在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。
由此，“稳定”成为2023年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。
因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。
此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。
（监测时间：截至2023年9月30日；最终解释权归搜狐财经、搜狐地产及焦点财经所有）