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大学同学最近买房，他打电话向我咨询，核心问题是——谁做主贷人。

简单介绍一下情况，同学父母都已经快60岁，经营小生意，想买一处好一点的房子养老，所以纠结谁做主贷人。

我建议直接让他父亲做主贷人，一来是因为父亲做主贷，不影响他后续购房，还能享受首套房利率；再者也是因为现在银行都在放宽最高还款年龄，有的城市已经放宽到80岁，甚至90岁。

最后他接受了我的建议，以他父亲做主贷人，贷款期限20年，不过因为他父亲年龄原因，银行要求他作为共同还款人签订保证书：

“我父亲还不了了，我得接着还。”

在这一波房地产去化的大潮中，“接力还贷”，提高最高还款年龄已经在很多城市流行起来。

最近，住房贷款能还到80岁的新闻冲上热搜，引发激烈争论。

消息从广西南宁开始，据媒体报道，南宁已经有调整贷款人最高还款限额的政策，不少银行已经从2月10日开始正式将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的70岁调整至80岁，即便是年满50周岁的购房者，只要符合贷款条件均可按最高30年期限申请房贷。

南宁之后，上海、成都、北京等城市也跟进。

据《劳动报》消息，上海也已经开始执行这项政策，不过具体还得看贷款人的还款能力，“如果借款人属于公务员、金融从业者、医生、教师等职业，最长还款年限可以放宽到不超过80周岁。”

成都某商业银行甚至已将最长贷款年限延长至90岁。据《成都日报》报道，这是一种名为“合力贷”的特色个贷产品，其中“还款人”一栏也要加上子女。

这项政策的执行，赞扬者认为，最大的好处就是照顾了中老年人的购房需求，以往一些年龄稍大的购房者，不得不承担高首付。而调整购房者的最高还款年龄，可以让很多人降低首付比例。

举个例子，在最高还款年龄为70岁时，如果要用足最高30年的还款时间，最高购房年龄不能超过40岁，而提高最高还款年龄，对40岁以上的购房者将是一大利好。

特别是对那些高龄购房者，比如超过60岁的购房者，在最高还款年龄为70岁时，基本上没有几年的还款时间，即使能贷到款最后还款压力也很大，而限龄到80岁，即使是70岁的人，理论上也可以办理十年期的住房贷款。

而批评者认为，2022年时我国居民人均预期寿命也才78.3岁，银行真的敢让贷款人还钱还到80岁？

这种“贷贷相传”是为了助力房地产市场恢复，还是如一些人所言，除了保健品、电信诈骗、啃老团以外，终于又看上老年人的退休金了？

满屏嘲讽的背后是公众对房地产引发的风险的担忧。

但实际上，类似“接力贷”“合力贷”并非今年才出现的新政策。

据《钱江晚报》报道，2019年杭州当地银行规定，房屋按揭贷款最长可贷到80周岁，由父母和子女两代人接力还款。

说到底，接力还贷的直接原因是信贷政策的放松，为了刺激房地产市场。以南宁为例，据广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月，这一去化周期在全国属于较高水平。

为了加快去化速度，去年南宁可谓是使出了浑身解数，最近南宁轨道地产推出的“购房享受免费坐地铁10年”福利活动，也算是“病急乱投医”了。

作为刺激房地产政策中的一环，提高还款年龄，其实本应该不是一个问题，但在一个下行的市场里，所有的举动都让人风声鹤唳。

“接力贷”被人质疑的关键词，一个是老年人，另一个则是金融风险。

对老人来说，有人说这是“吸老年人的血”，盯上了老年人的退休金。但从实际情况看，老年人购房，大概也就分成两种情况，一种是改善型，无非是想换个好点的或者更方便的，前文提到的同学父亲买房，就是想换一个电梯房，免得爬楼之累。他们不囤房不炒房，改善型这一类老年人大多财务状况健康，加点杠杆也大多无风险之虞。

而另一种老人买房的情况，真实情况就是子女借用老人的名额买房而已，子女还贷。其实就是子女没有名额了，或者子女没有首套优惠名额了，借用老人的优惠名额而已。

这种隐性加杠杆才是风险的重灾区，在限购仍比较严格的上海、北京等一线城市，借老人之名买房是可见的政策漏洞，这说明，至少银行已经默许了这种情形的存在。但对于南宁这样限购并不严格的城市来说，借名买房似乎并无多大的必要。

所以真正的风险，还是银行风险。如果贷款人因年龄较大无法履行还款义务，而房子也因楼龄年限问题导致贬值，此时就会存在资不抵债的情况，会给银行形成不良资产。

但无论是南宁还是上海，银行并不是对所有高龄贷款人都放款，比如南宁要求贷款人收入流水满足条件，上海要求五六十岁的购房者有足够的收入证明，或者稳定的职业，才可以享受到足够长的贷款年限。

这些都说明，放宽年龄期限，其实是为购房者提供了更多的选择，而背后的风险银行早已洞悉。

如果再横向对比，在金融市场成熟的发达国家，高龄贷款也并不少见。据《日本经济新闻》比较了2000～2020年期间的房贷数据，发现日本购房者还清全部房贷的平均年龄正在不断上升，已达到了73岁，创下了历史新高。

在美国，任何金融机构都不能因年龄太大而拒绝人们的贷款申请，也没有对房贷申请者的最高年龄限制，但金融机构在审核放款时对申请人还款能力有着较严格的要求。

许多人嘲笑银行提高贷款人的最高还款年龄，本质上是对市场化的不信任。“接力贷”只是一种市场行为，它当然于银行来说有风险，但作为理性市场主体，银行岂会不清楚这里面的风险？银行历来是风控最严格的地方，也是最讲风险收益比的地方，真正的风险往往不是来自于业务本身，而是来自于不理性的市场干预。

而中国房地产市场恰恰是饱受不理性的行政干预之苦的领域，当前房地产金融市场正在讨论的提前还贷以及背后的利率差话题，今天讨论的最高还款年龄话题，都是如此。

国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁在《稳增长——中国经济基本盘》一书中说，不恰当地诉诸行政手段来配置资源、调整结构，即使暂时看起来有所斩获，实际上也会伤害经济的增长机制、抑制经济的增长速度，“稳增长的根本途径是市场化”。

中国房地产过去辉煌的三十年，也绝不是因为金融、行政的各种调控的结果，本来诸如贷款人最高年龄限制根本不应该成为调控的手段，过去几年地产行业的“去产能”导致的结果今天有目共睹，悔之晚矣。很多常识性的话题，我们也只能一遍一遍重复。

「 图片源自VCG 」

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