国家统计局分别发布2021年全国房地产开发投资和销售情况

导读2022年1月18整理发布:2022年1月17日,国家统计局分别发布2021年全国房地产开发投资和销售情况,以下为本期数据点评。房地产成交活跃度维持

2022年1月18整理发布:2022年1月17日,国家统计局分别发布2021年全国房地产开发投资和销售情况,以下为本期数据点评。

房地产成交活跃度维持弱势

当前房地产市场成交仍不活跃。2021年,商品房销售面积179433万平方米,同比增长1.9%,两年平均增长2.3%;销售额181930亿元,同比增长4.8%,两年平均增长6.7%。12月房地产市场成交较11月有明显改善,主要是由于季节性因素,6月、12月通常是一年中成交量最高的两个月份。但12月仍然延续了2021年下半年以来各月成交大幅低于2020年同期水平的情况,累计销售增速继续放缓,反映当前楼市成交仍然不活跃,购房置业观望情绪较浓。

同时,房地产信贷发力尚不明显。2021年四季度以来,央行、银保监会等多次释放维稳的积极信号,促进房地产信贷平稳有序投放。改善比较明显的方面是按揭放款流程在提速,部分地区银行的首套和二套房贷利率有所回落。但从12月份的情况来看,在楼市成交环比显著提升的情况下,居民新增中长期贷款环比减少,有季节性因素,但也表明信贷放松力度不足,政策效果尚不明显。

头部房企全年销售业绩相比往年有所缩水。CRIC百强房企2021年实现销售面积8.46亿平方米,同比下降9.0%;实现销售额12.63万亿元,同比下降3.2%,目标完成率不及往年,其中后50位房企销售金额降幅大于前50位。

房价指数环比呈全线下跌局面。2021年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数连续第三个月环比-0.3%,其中一线城市环比增速转负,形成一、二、三线城市全线下跌的局面,前次出现这种情况还是在2015年2月。房价同比涨幅则继续收窄至2%,各线城市自下半年以来同比涨幅保持了收窄态势,较年中高点的下降幅度均在2个百分点以上。

房地产投资积极性仍显不足

房地产投资同比增速加速下滑。2021年全国房地产开发投资147602亿元,比上年增长4.4%,两年平均增长5.7%,增速下滑速度超预期。12月单月同比大幅减少13.9%,如此大的降幅只在疫情暴发之初即2020年2月出现过。

从原因来看,房企在项目施工和土地购置方面的积极性都不高。一方面,开施工力度愈发走弱。2021年12月开发企业进行项目施工的活跃度降低,环比有所缩小。叠加上年同期的高基数,单月房屋施工和开工面积同比大降,增速分别为-35.35%和-31.15%。从2021年全年的情况来看,由于前期房地产政策不断收紧,特别是上半年房地产金融监管“三道红线”“两个占比”从严执行,限制了房企扩张负债的幅度;尽管四季度起信贷政策向松调整,但尚未完全扭转房企对未来市场的预期。体现在项目施工中,尽快竣工形成推盘的收益性并不高,导致开发企业新开工和施工的动力不足。2021年房地产开发企业房屋新开工面积198895万平方米,下降11.4%;房屋施工面积975387万平方米,比上年增长5.2%。

另一方面,房企对于全年最后一次集中拍地的积极性也没有提振。12月是重点城市土地供应“两集中”的收官月,尽管第三轮集中供地较第二轮的低谷状态稍有缓解,流拍率也有所降低,但民营房地产企业参与土拍的积极性仍然不高。正如上期点评的预测,12月土地成交面积仍是近五年同期的最低水平。从2021年的情况来看,在面临融资约束和信用风险压力的情况下,房企拿地等投资行为更加谨慎,导致全年土拍市场“先热后冷”,在下半年土地供应“两集中”的月份也没有掀起明显的成交小高潮。2021年全年开发企业土地购置面积21590万平方米,比上年下降15.5%;土地成交价款17756亿元,增长2.8%。

稳楼市将成为稳投资的重要抓手

房地产市场交投冷清,需要政策稳楼市。一方面,年初市场成交增速可能仍在低位徘徊,楼市面临来自居民端购房和房企端拿地的双重观望情绪。从2022年元旦期间CREIS重点监测城市来看,新建商品住宅成交面积同比下降超四成,仍然延续低温运行。考虑2021年初的高基数,预计2022年一季度销售同比数据维持弱势。另一方面,房地产投资增速下降过快,成为固定资产投资及经济增长的拖累项。在此情形下,需要政策松动稳楼市、稳预期,促进供需双方信心恢复,支撑投资平稳增长。

房地产信贷量价有望改善,将发力促进供需两端回温。央行、银保监会等已密集释放积极信号,而到2021年底为止已经取得改善的方面是按揭放款提速和利率下调。央行2022年工作会议强调“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展”,房地产信贷投放量的改善有望在2022年发力。同时,1月17日调降的MLF操作利率将引导LPR报价下降5-10个基点,尤其是中长期贷款利率下行,将有利于满足楼市开发企业和购房者的融资需求,有效托底房地产市场。

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