出品|搜狐智库
编辑|王晓旭
据不完全统计，截至目前，已有沈阳、南京、西安、兰州、长沙、太原、济南、福州、郑州、合肥、武汉、西安、广州、成都、杭州等至少15个省会城市调整了限购政策。
根据中指研究院监测，9月以来各地放松限购政策主要涉及全面放开限购、缩小限购区域、针对特定面积段取消限购、降低非本地户籍人口购房门槛、针对人才或多孩家庭优化限购等方面。截至10月16日，已有12个二线城市全面放开限购，广州则成为第一个放松近郊限购的一线城市。
其中，全面取消限购政策的省会城市就有7个，包括南京、兰州、合肥、济南、福州、郑州、武汉等。
放开限购到底能起到多大作用？北京上海是都应该放开限购？房地产政策应作何调整？搜狐智库连线青岛大学財富管理研究院教授易宪容，对此进行探讨。
易宪容表示，放开限购对于活跃房市没有用，这些都是房地产限制性的行政性政策，是在房价只涨不跌时托高的房地产政策，现在市场态势发生了根本性变化，或房价只跌不涨了，现在该是全面取消政府对房地产市场的行政性干预的时候了。
易宪容认为，包括北京、上海在内的所有城市都应该放开限购，撤销所有的行政性政策，完全由市场决定房价，但住房市场具有公共性的性质，即居住正义，所以要重建房地产的发展模式，住房市场应该是30%以上的保障性住房，这是保证弱势居民住房正义；60%是消费性住房，这部分住房只能保证个人消费，不可交易获得收益；其余的20%完全由市场决定。
至于政府建设保障性住房的钱从哪来，易宪容说，可以减少政府的行政性支出，减少政府的城市固定资产投资，征收房地产物业税及囤房税等来提供。
以下为对话精编：
搜狐智库：放松限购对房市的影响到底有多大，它有用吗？因为我们前期也有一系列房市的政策，但是效果并不是很明显。
易宪容：没有用，半点用都没有。
本来这些政策就是房地产上涨时托市的政策，用托市方式来引导民众进入市场高价买房。现在房价全面下跌，如果房价在上涨这个政策是有用的，但现在跌了百分之几十，哪里还会有用？市场形势发生了根本性变化了。
搜狐智库：您意思是，原因还在于大家预期上不来？
房地产市场的预期一旦改变，房地产下跌的趋势难以改变，房价还会下跌的，这种市场预期要逆转短期内不会发生。房地产几十年都在上涨，泡沫很大，但是现在政府还是想不让这个泡沫被挤破，几乎是不可能事情。这时候所有行政性政策出台是没有用的。房价上涨时，使用行政性政策可以让房价越涨越高，但是房价下跌时，所有的行政性政策，比如放开不放开限购，都没有用。
搜狐智库：现在房地产泡沫大，不是需要慢慢调控到正常价格，该跌就跌吗？
易宪容：房价本来不要调控的，是市场决定的。泡沫大就得跌，有人买就涨。所以放开不放开限购都一样。
搜狐智库：那您觉得就该让房价继续跌下去吗？如果大家都不买的话。
易宪容：买不买民众自己判断，不要说大家不买。房地产既然是一个市场，政府就不要出行政性的政策托市，应该把所有行政政策全部撤销，不用放开，全部撤销，由市场来决定。
搜狐智库：一切由市场来决定的话，像北京、上海如果放开限购等政策，房价会不会继续飙升？
易宪容：不可能的，只要保障性住房跟上就行。我早就提出来，要重建房地产的发展模式，住房市场应该是30%以上的保障性住房，这是保证弱势居民的住房正义；60%是消费性住房，这部分住房只能保证个人消费，不可交易获得收益；其余的20%完全由市场决定。北京、上海这样的一线城市只要建30%以上的保障性住房，保证弱势民众的基本居住条件，其他的政府不用管。
搜狐智库：当前保障性住房的供给情况如何？
易宪容：我们当前有2%-3%的保障性住房，像中国香港有50%以上的保障性住房，新加坡是85%。中国内地学习中国香港房地产发展模式，只学习高房价、高地价，而没有学大比例地建保障性住房，保障性住房是居住正义，应该由政府出钱来建设保障性住房。
搜狐智库：政府建设保障性住房的钱从哪来？
易宪容：政府可以减少多方面的公务支出，可减少城市固定资产投资，特别是那些没有一点收益的固定资产投资，但保障性住房的投资不能减少。
搜狐智库：所以您的意思是，解决房市问题，最重要的是保障性住房的供给？
易宪容：保障性住房增加到30%，市场全面放开没有一点问题。
特别是一线城市，重要的是保障性住房跟上，保障性住房有些是房价十分之一的价格。只要把这个东西做好，其他的无所谓。
搜狐智库：但是现在保障性住房的规模没跟上，如果一下子取消行政性政策，市场会不会乱套？
易宪容：不会的。现在有些居民的居住条件比较困难，但解决这些问题是政府的责任，也是居住正义重要的方面。政府真正有心，这个问题很快就能解决问题，可以先宣布未来历年建设保障性住房的计划，比如第一年建多少，第二年建多少，规划出来。让住房困难的人先看到希望，很多人会觉得现在条件困难一点也没关系，也不会造成没有支付能力也去购买住房。