顶端新闻记者 曾令统 李斯琦 实习生 李佳子

“200万的房贷，只需少量的手续费，20年合计节约利息56.49万元。”面对中介这样的介绍，如果是你，你心动吗？

近来，随着贷款利率的不断降低，利率较高时购房人，不禁心里泛起了嘀咕，自己能否通过一些“措施”来享受目前的优惠红利呢？

那么，这些措施有无风险？记者联系房产金融从业人员、银行从业人员及郑州市不动产登记中心相关工作人员进行了打探。

郑州市民称遭遇中介“无风险”降低房贷受骗

2016年底，当了十几年郑漂的李伟(化名)，花费160万元在惠济区买了一套房。

为购买这套房子，李伟贷款100万元，利率为6.37%，分30年还清，总利息为124.5万元，月供6325元。

自今年年末，李伟便收到大量中介打来的电话，其均称，自己有渠道为李伟办理转贷业务，且并非短周期经营贷，而是30年正常银行按揭贷款，办理过程中，不需业主离婚或额外支付税费，该中介承诺，办理成功后，业主每月月供最低减少1403元，30年利息总额最低减少50.5万元，而其收费仅需贷款总额的0.5%到1%不等。

随后依据该中介的要求，李伟向其邮寄了自己的房本材料及电话卡，并填写了相关的房产及个人信息。

中介向其解释道，之所以需要李伟的电话卡，是因为后期将会替李伟进行帮挡催收，而在其为李伟办理降贷期间，他们也可以以李伟的名义直接同银行进行沟通。

“我们银行有人，这个不存在任何风险，你只需要等1个月左右，我们便会替你弄好。”中介称。

但是随后，随着订金的转入及材料的邮出，李伟降贷的事情却一拖再拖，“他们就一直说手续有点麻烦，随后又让我注册公司，接着我便收到了来自工商税务部门的电话，后来我咨询后才发现，这些都是违法的行为，但是我前期缴纳的手续费他们也不愿意退给我了。”李伟说。

记者调查：市面上主流“降贷业务”分别为亲属转贷及“现房抵押”

顶端新闻记者在调查时发现，目前市面上主流推广的“房贷降息”的方式主要有两种，分别是将个人名下的房产直接转给他人，或以现房抵押的方式，向银行申请走经营贷款。

选择办理直系亲属转贷的市民，需在房管局监管下走赠予模式，而办理人一般会在中介的操作下，将其房屋产权人过户给直系亲属或朋友，进而可以享受最新房贷利率4.1%的优惠政策。

另一种模式则是向银行申请经营贷，负责办理业务的中介一般也称这种模式为“现房抵押”。

选择该模式的市民，需要业主本人有营业执照，通过将房屋抵押给银行的方式，取得新的贷款，办理成功后，其贷款利率要比目前首套房贷利率4.1%更低，但是一般贷款年限短，且无法达到30年。

业界人士：“现房抵押”轻则影响购房者个人征信记录并承担经济风险

而中介此前推荐李伟办理的便是走经营贷款，从而达到降息的目的。

记者了解到，走经营贷就是先把现有的银行贷款还清，然后再去另一家银行用房产作为抵押，从而申请经营贷。如客户现金不足，也可通过中介进行垫资，中介再收取相关的垫资费用。而没有营业执照的客户则需要办理营业执照，再向后顺延办理程序。

在此过程中，虽然不少中介一再声称，全程无风险且银行各环节均有人，但是往往存在较大风险，“可以说，如果市民一旦轻信，未来数十年将会一直面临着风险并存，甚至违法违规的的局面。”一位从业房地产金融贷款行业9年的工作人员对记者称。

该工作人员介绍，对于部分购房者而言，不少市民由于对相关政策的误读从而导致其轻信中介宣传，最终自己跳进了“火坑”。

在购房费用方面，除了原来的房贷要还清，在转贷过程中，中介的垫资利率、银行手续费、公司流水“包装费”也需业主支付。

除此之外，在使用经营贷的期限中，贷款人更要面临银行、税务、工商部门的抽查，一旦发现异常，银行会立刻停止与购房者的贷款合同，并会要求购房者短期内向银行一次性偿还全部贷款。一旦事发，贷款人将则面临着影响个人征信记录并承担经济风险。

2021年3月，央行、银保监、住建部联合发布【2021】39号文《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，个人经营性贷款、企业流动资金贷款等经营用途贷款是为了满足企业临时性周转性资金需求、提升企业持续运行能力。经营贷流入房地产领域属于是违规行为。

郑州一不愿具名的银行业内部人士表示，经营贷流入房地产市场是违规行为，个人如果办理经营贷后，将款项用于房贷等用途，如遇处罚需自行承担责任。

“如果银行办理违规业务被发现，还会收到监管部门的处罚。”该名银行人士说。

带押过户，或为降房贷利率“良方”

存量房房贷利率调低，是不少群众的一致呼声。那么，有没有既有安全保障，又能帮助市民降低存量房贷款利率的方法呢？

记者了解到，带押过户便是一个官方认可，且安全有效的方法。

此前，顶端新闻·河南商报曾刊发了郑州可以办理二手房“互换”业务的报道，不少读者评论及留言询问该业务的办理条件及业务办成后利率是否能够降低。

随后，记者从郑州市不动产登记中心相关工作人员处获悉，二手房互换业务办理前提是房子处于“未抵押”状态，即全款房，而处于“抵押”状态的房屋若想办理过户交易，则需要带押过户这一新政策的执行。

顶端新闻记者了解到，自11月起，郑州市也可实行二手房带押过户这一便民政策，不过据了解，由于郑州市疫情原因，还未有市民前往办理相关业务。市民如果通过传统方式办理二手房过户，需要通过一笔“过桥资金”先办理房屋解押，不仅涉及高昂的利息费还存在一定风险。

而通过“带押过户”的方式，卖方在出售房屋时，在未结清银行按揭贷款的情况下，就可出售住房，直接进行过户。

郑州市不动产登记中心相关工作人员表示，通过带押过户方式完成房屋交易，房贷利率将按照最新利率政策执行。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，带押过户就是免除了赎楼担保的费用，且打通了各环节的繁琐，降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期，有利于二手房交易流转。“有公证处的法律权威以及其独立性，能消除各方对风险的担心。”